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[戴德梁行]戴德梁行杭州舉辦2018年年終媒體發布會

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透明售房網 2019-01-16 來源: 透明售房網
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[摘要] 全球領先的房地產服務商戴德梁行在杭州舉行2018年第四季度媒體發布會,圍繞寫字樓市場和住宅及公寓市場2018年現狀進行解讀,并對2019年的杭州房地產市場做出預測。

杭州,2019年1月16日 — 全球領先的房地產服務商戴德梁行在杭州舉行2018年第四季度媒體發布會,圍繞寫字樓市場和住宅及公寓市場2018年現狀進行解讀,并對2019年的杭州房地產市場做出預測。

寫字樓市場:上下半年冷暖相對 未來經濟穩中有升

數據披露杭州寫字樓市場現狀,全年存量5,139,689平米,年度新增供應609,771平米,平均租金為4.35元/平米/每天,空置率19.1%,年凈吸納量671,895平米。

對于杭州寫字樓市場來說,2018年是轉折與調整的一年。上半年銷售成交價明顯走高,前兩個季度的銷售成交面積占17年總成交32.3%,第一季度空置率較去年下降,租金環比上漲0.2%,第二季度吸納量達到全年峰值,租賃市場庫存去化明顯;下半年,受中美貿易摩擦,經濟環境的影響,大宗交易成市場銷售主角,第三季度聯合辦公還是主力大宗租賃客戶,第四季度,租賃市場遇冷。

租賃市場方面,2018年杭州整體甲級寫字樓租金水平為4.35元/㎡/天,平均空置率為19.1%;黃龍、武林、慶春、錢江新城四大核心商圈以吸納庫存為主,各板塊出租率均較高;新興商圈中,錢江世紀城及未來科技城板塊整體空置率下降明顯。板塊入駐熱度差異縮小,新興板塊迅速成長。

從租金水平看,2018年杭州甲級寫字樓平均租金報價整體呈波動上升趨勢,第二季度有所回落,第三季度爬升到峰值,年底又小幅回落;整體空置率低于去年,下降3.2%。金融保險業仍是甲級辦公樓市場的需求引擎,聯合辦公成大宗租賃成交主力,大城西及濱江為互聯網科技活躍區域。

銷售市場方面,受G20效應影響消退及市場經濟大勢影響,2018年整體成交規模較17年回落28%,大宗交易占23%,市場成交集中度高,錢江世紀城,西溪等板塊內項目價格普漲。

戴德梁行杭州公司寫字樓部助理董事賈文君介紹,下半年大宗交易頻發,外資基金開始進入杭州。從板塊看,錢江新城、錢江世紀城、運河CBD位居前三,從成交結構看,自用占比74%,投資比例上升,新進上市公司及政府機構為重要機會點。賈文君預計,2019年大宗交易規模有望進一步增長。

2018年整體商辦土地出讓有明顯回落,溢價地塊占比44%,平均溢價率13.61%。開發商融資通道收緊,資金回籠壓力增大,房企與市場同時進入調整觀望階段。戴德梁行杭州及南京公司總經理湯耀光預測,2019年開始,杭州寫字樓市場的新增供應主要分布將開始移向錢江南岸,租賃市場供應持續放大,未來核心區域客戶準入門檻進一步提升,中小企業生存難度增加;銷售市場預計2019年大宗交易規模有望迎來高峰;錢江世紀城、西溪板塊、未來科技城等熱點新興板塊未來兩年內都將持續釋放上漲動力。

住宅及公寓市場:樓市調控即將到底未來市場回歸理性

2018年,在政府提出“房住不炒”、“堅決遏制房價上漲”的調控?標之后,杭州市場的房地產投資需求?幅降低,剛需回歸,隨著19年初限價、限貸等政策的放松,新一年房地產政策將繼續進?微調,本輪調控即將結束。

住宅銷售方面,上半年受供應、貸款政策、公開搖號等因素影響,供求比保持低位,部分購房者轉向二手房市場;下半年受宏觀經濟環境影響,購房者觀望態勢,但開發商迫于資金壓力,入市房源大幅提升70%,中簽率升高,刺激消費者需求,二手房成交遇冷,與上半年情況出現“冰火兩重天”。

戴德梁行杭州及南京公司綜合住宅服務部高級助理董事趙燁介紹,2018年底有?批供應成交尚未體現,短期內庫存將持續?低,但根據前?年?地市場情況判斷,2019年供應量不會減少,基于杭州亞運會契機,2019年整體成交有望提升,短期內供需穩定。

由于政策導向、片區規劃利好、軌交建設進程的不斷推進、配套商業的完善以及房價等因素,使得各個板塊差異越來越明顯。未來購房者將更為理性,亞運會前杭州將有10條地鐵線開通,將利好地鐵沿線板塊市場發展,此外規劃利好的新興板塊,也將成為未來市場焦點。

從面積結構來看,70-90平米的房型占比39%,首置及首改仍是市場主力,110-130平米、130-150平米的改善型住房均上升了2%,趙燁認為,購房?群不斷迭代,對房屋需求開始從量到質的轉變,對產品力提出跟高要求。從2018年杭州住宅市場成交金額排行來看,濱江排名第一,以國內一線房企為主,本土企業僅兩家。排名前十的房企成交金額已接近全年總成交量的一半,行業集中度進一步提升,對中小開發商提出更高要求。

公寓市場方面,近兩年,杭州酒店式公寓?速去庫存階段已暫時結束,隨著“限酒令”的落地,短期內供應不會快速增加;但?前酒店式公寓已達價格高位,投資價值不高,從住宅市場溢出的需求將逐漸回落,未來價格有一定下行壓力。未來新興板塊產業規劃集聚、軌道交通優勢、大型綜合體內配套、產品亮點成為公寓主要競爭優勢,此外部分高端自用客戶更關注產品價值。

結合住宅和公寓市場現狀,戴德梁行杭州及南京公司總經理湯耀光認為,目前杭州樓市逐漸進入調整期,但房價持續上漲,因此政策短期內不會全面退出。出于杭州城市基礎建設和政府財政需求考慮,2019年?地市場將會保持近年的節奏大規模推地,杭州土地市場依舊高位運行。在經歷幾番政府調控之后,開發商要以穩健為主,理性拿地,在市場高位競爭下,在產品上做突破。而從購房者的角度而言,2019年杭州房價有一定的下行壓力,但得益于G20、亞運會等利好因素,杭州下行壓力較小,有可能存在反彈,但由于未來供應量大,所以不會出現大漲大跌的情況,購房者可以理性購房。

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