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富人住樹林,中產住草坪…杭州豪宅對標美國有哪些領先之處?

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透明售房網 2019-01-18 來源: 透明售房網 阿良君

美國地產對杭州樓市的啟示

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西雅圖,波音公司。說起波音,那是全球最大的民用飛機制造商之一。其實波音在軍用飛機制造領域也曾叱咤風云,波音的戰斗機那是可以肆虐天下的。據說,平均只需要短短十個小時,波音公司就能造出一架質量過硬的飛機。波音只建飛出去的跑道,不建飛回來的跑道,因為飛機飛回來維修是很少存在的情況。

硅谷,蘋果總部。一家高科技公司,如果把用來做手機的百分之一百二十的精細度,同樣運用到建筑設計中去,那么透過建筑的細節能夠看到這家公司成功的奧秘,就像透過一塊玻璃能夠看到巨大的成本投入。蘋果總部的建筑帶給人的追求極致的觀感,一點也不輸于它的手機。

紐約,古根海姆博物館。學建筑的到了紐約,大概總想去參拜一下建筑大師賴特的這個作品。整座建筑物形成了一個螺旋上升的流線形空間,在20世紀中葉,這種設計理念無疑是非常先進的。參觀時觀眾先乘電梯到最上層,然后順坡而下,美術館的陳列品就沿著坡道的墻壁懸掛著,觀眾邊走邊欣賞,不知不覺之中就走完了6層高的坡道。

11天,11個城市,西雅圖、洛杉磯、舊金山、拉斯維加斯、紐約……3個月前,仲翔飛到美國,開始了一次美國房地產考察之旅?;貞浧鹱哌^的地方,無論是博物館、藝術中心、知名景點,還是制造業巨頭、國際酒店集團,仲翔覺得,從產品的角度看,這些和房地產都是共通的。

仲翔是塞威浦的創始人,曾任萬科杭州設計管理中心總經理,也是房地產產品線上的資深“玩家”,自稱“筑者”。

“做產品,到底要給到客戶什么樣的感受,是我們經常會討論的問題。塑造空間感,提供更多空間的可能性,會讓人感覺這個項目與他非常匹配。有了空間以后一定要有故事,而故事是在場所里面發生的。與空間相對的是時間概念,產品一定是面向未來的,空間里應該包含更多的涵義。”

懷揣著從大洋彼岸帶來的新鮮干貨,仲翔在透明大講堂第一期帶來了題為《空間 場所 未來》的分享,與房地產圈內人暢談美國地產對于杭州樓市的一些啟示。

“美國的‘自由精神’充斥著每個城市,由于歷史發展和各種原因導致美國呈現出兩極分化的趨勢,同一個城市的貧富差距也許會讓人吃驚,富人區與平民窟割據分明。” 

在自己的公眾號“耕筑”里,仲翔這樣寫道。

仲翔講到,美國一直有一句話叫“富人住樹林,中產住草坪”,美國人很多以5+2(周一至周五在市區,周末在郊區別墅)的模式生活,因此順應市場的需求,美國的住宅開發也衍生出了兩種形態。

第一種叫花園郊區(garden suburb)。這個概念在美國城市規劃和建筑設計的歷史上很早就有了,此郊區非彼臟、亂、差,可以理解為美國近郊的生活片區。美國對于花園郊區的典型規劃,首先要有軌道交通穿行而過,確保去往市中心地帶快捷便利;在車站的附近,通常建有一個車站廣場,居民的各種需求不難滿足;在片區的中心,規劃一片中央綠地,環繞著綠地或鐵路沿線,散落著公寓和聯排住宅,而在更外圍的、更大面積的土地上,形成成片的別墅組團。

花園郊區——紐約皇后區森林小丘花園的規劃圖

(綠色為中央綠地,黃色為別墅組團)

第二種叫綜合城市花園村落(urban garden village)。此村落也非彼村落,而是更靠近城市中心地段的生活片區。跟花園郊區在平面上層層鋪開的規劃思路不同,城市花園村落是整體往垂直方向上走的。在步行尺度的路網、公園體系、濱水林蔭步道的圍合下,住宅、辦公樓、酒店、學校、公共文化設施密集分布,形成一個集約的城市空間。

綜合城市花園村落——紐約炮臺公園的住宅組團

(紅色為住宅)

從住宅開發形態回到項目個體,仲翔認為,無論在建筑上,空間打造上,還是場景設計上,美國的標桿項目都是國內做產品的學習素材。

在哈德遜廣場南邊,矗立著享譽全球的“女魔頭”扎哈在紐約設計的唯一的住宅項目——520W28th Street,奇異的形狀、極富未來感的立面不能更加扎眼。從一個立面到另一個立面看過去,你會發現這個建筑幾乎無法辨認,因為建筑物的懸臂式陽臺的精妙分布創造了鋸齒形效果,使兩個相鄰的玻璃外墻立面瞬間活躍了起來。魚缸式陽臺從外部突出,勾勒出一整個外立面,創造了從底座到頂層公寓的視覺層次結構。

扎哈豪宅作品——520W28th Street外觀

70 vestry,是豪宅界的超級大師斯特恩的作品,在紐約有著非常高的市場地位,對于豪宅類產品怎樣打造公共空間,70 vestry可以說作出了教課書級的詮釋。首層會客廳及咖啡廳提供儲藏柜出租,可供業主存放餐酒等;雙層大堂配置有手工制作的家具,還能看到特別委托的藝術作品;會所功能非常齊全,泳池、健身室、浴洗間、室內網球間等一應俱全,還包括一個童趣滿滿的兒童空間。

斯特恩豪宅作品——70 vestry的兒童活動區

2015年,斯特恩與萬科合作了豪宅項目——大都會79號。斯特恩曾表示,這個項目是非常值得認同的。作為杭州市場上第一個純正血統的新古典建筑群落,大都會79號和其他的斯特恩豪宅一樣,擁有著能夠流傳的作品的基因。

斯特恩在杭州的豪宅作品——萬科·大都會79號外觀

“斯特恩的立面邏輯非常清晰,該對稱的地方對稱,該有線條的地方有線條,一點都不能差。我感到非常敬畏和感慨的是,做大都會79號這個項目的時候,立面的完成度已經接近90%了,但因為我們提出了移動窗戶位置的新要求,斯特恩把所有完成的戶型推倒重來,因為一切都要嚴格遵循新的立面邏輯。”

“如果一個行業的利潤非常高的話,往往會出現一些問題,包括不能用心做好產品。在美國的地產行業,房企的利潤水平并不高,如果不好好造房子,沒有人會來買你的房子。在中國還不完全是這樣,但未來有一天一定也會是這樣。”

觀之杭州的地產市場,大有回歸理性,回歸到一個正常的制造業狀態的趨勢。仲翔認為,房地產不能再被定義為生產資本的工具,越來越國際化的杭州需要更多的好項目、好產品生根發芽。“以前拿到一塊地,18個月才能開盤,開發商慢慢做,慢慢營造?,F在拿到一塊地,恨不得3個月就要開盤,6個月都算慢的了。速度加快已經帶來了一些問題,開發商現階段應該做的是調整心態,調整步伐。”

仲翔記得在參觀一個超高層的豪宅的時候,帶他參觀的經紀人花了4個小時的時間開車到紐約,完成工作后又開了4個小時的車回家。在仲翔看來,無論是設計、產品還是營銷,最終的目的都是一樣的,就是把房子賣給最合適的那個人。只有真誠地對待客戶,滿足客戶的需求,才能做好房地產。

在分享的最后,仲翔放了一張幻燈片,幻燈片上是中國地產江湖里的公認的四大神盤。“西毒”是成都的麓湖生態城,“東邪”是杭州的良渚文化村,“北丐”是北戴河的阿那亞,“南帝”是福建的聚龍小鎮。地產世界里的瑰寶,還有太多等著聽者去發掘。

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