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[研究院]2019年上半年杭州市土地市場分析報告

上半年土地出讓金額超1400億元 涉宅地出讓金額占比超8成

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透明售房網 2019-07-10 來源: 透明房地產研究院
[摘要] 2019年上半年,杭州全市共出讓土地181宗,土地出讓金額超1400億元,歷史同期僅次于2018年,其中二季度為推地高峰,土地成交金額超900億元。全市涉宅用地總出讓金額占比超8成,涉宅地樓面均價15276元/平方米,環比2018年下半年上漲5.05%,上半年土地市場回暖明顯,全市共有43宗涉宅地塊競拍至封頂價且有20宗涉宅地塊產生自持。

文/透明房地產研究院研究員  李萌碩

2019年上半年,杭州全市共出讓土地181宗,土地出讓金額超1400億元,歷史同期僅次于2018年,其中二季度為推地高峰,土地成交金額超900億元。全市涉宅用地總出讓金額占比超8成,涉宅地樓面均價15276元/平方米,環比2018年下半年上漲5.05%,上半年土地市場回暖明顯,全市共有43宗涉宅地塊競拍至封頂價且有20宗涉宅地塊產生自持。

上半年土地出讓金額超1400億元,接近去年同期水平

2019年上半年,杭州全市共成功出讓土地181宗,其中涉宅地79宗(不含租賃用地),商業用地89宗,住宅租賃用地8宗,其他類型用地5宗。合計出讓面積553.5萬平方米,同比2018年上半年增加12.31%;成交金額1413.2億元,同比2018年上半年減少3.19%。土地市場回溫明顯,土地成交溢價率、參拍房企、競拍輪次及自持情況都有一定回升。

縱向對比來看,2019年上半年土地出讓面積為近三年來同期第一;出讓金額較2018年下半年增長42.80%,漲幅較大,土地市場回暖明顯。

二季度為推地高峰,土地成交金額超900億元

從推地節奏來看,2019年上半年全市供地主要集中在二季度,成功出讓土地97宗,合計出讓面積345.9萬方,出讓金額959.6億元,占上半年總出讓金額的67.90%。

分月度來看,6月全市共出讓29宗地,主要位于臨安、蕭山、余杭等外圍區域,單塊土地體量巨大,合計出讓面積151.7萬方,為今年上半年月度出讓面積最高;4月全市共出讓42宗地,其中主城區17宗,出讓金額388.0萬方,為上半年月度最高金額。

主城區為供地主力,可建面積占比近3成

分區域來看,2019年上半年土地出讓主要集中在主城區、蕭山區、臨安區和余杭區,其他區縣供應面積相對較少。

主城區共出讓土地50宗,總可建面積356.1萬方,占全市總成交建面的29.83%,總出讓金額676.7億元,占全市總成交金額的47.88%。其中涉宅用地15宗,總可建面積152.9萬平方米,成交金額402.7億元。

蕭山區出讓土地21宗,總可建面積244.4萬平方米,占全市總成交建面的20.48%,成交金額268.8億元,占全市總成交金額的19.02%。

臨安區出讓土地33宗,總可建面積213.1萬平方米,占全市總成交建面的17.85%,成交金額126.3億元,占全市總成交金額的8.94%。

余杭區出讓土地31宗,總可建面積205.6萬平方米,占全市總成交建面的17.2%,成交金額224.0億元,占全市總成交金額的15.85%。

此外,下沙上半年無土地出讓。

涉宅地、商地樓面均價環比略有回升

2019年上半年,杭州全市涉宅地樓面均價15276元/平方米,環比2018年下半年上漲5.05%,同比2018年上半年下跌10.65%。上半年土地市場回暖明顯,全市共有43宗涉宅地塊競拍至封頂價并產生自持。

涉宅地成交溢價率環比增加明顯

2019年上半年,杭州全市涉宅地成交樓面均價為15276元/平方米,平均溢價率23.40%,環比2018年下半年增加13.8個百分點,增幅明顯。

縱向來看,3月全市涉宅地平均溢價率為36.2%,為近1年來平均溢價率最高月份。4月開始,主城區、余杭區土拍封頂溢價率由50%下調至30%,隨后蕭山、富陽等區跟隨,4-6月涉宅地平均溢價率隨之下降,實際仍高于2018年下半年水平,說明上半年開發商拿地熱情較高。

涉宅地總出讓金額占比超8成

按用地類型來看,上半年涉宅地出讓79宗(不含人才租賃用地,下同),出讓面積383.1萬平方米,出讓金額1184.5億元,占總出讓金額的83.82%;商業用地89宗,出讓面積141.9萬平方米,出讓金額216.1億元,占總出讓金額的15.28%;租賃用地8宗,出讓面積16.6萬平方米,出讓金額10.0億元,占總出讓金額的0.71%;其他用地5宗,出讓面積11.9萬平方米,出讓金額2.6億元,占總出讓金額的0.18%。

20宗地塊含自持比例,均為涉宅地塊

2018年下半年,土地市場行情轉冷,杭州全市未出現土地自持。2019年上半年,土地市場回暖,全市出讓181宗地塊,其中有20宗地塊達到地價上限且含部分自持比例,均為涉宅用地,合計自持可建面積為38.75萬平方米,占自持地塊總建面15.46%。其中祥生競得的之江宅地需自持50%,為今年上半年自持比例最高的涉宅地。

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